Перевод помещения в нежилое согласие соседей

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2019 году

Перевод помещения в нежилое согласие соседей

/ Жилищные споры / Перевод жилого и нежилого помещений / Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Просмотров 139

Жилищные права требуют соблюдения. Недопустимо чтобы владельцы квартир страдали от громкой музыки, ночного шума, запахов, антисанитарии, ругани и дворовых драк.

Зачастую это происходит после открытия кафе, клуба, магазина или мастерской на первом этаже дома. Правительство РФ отреагировало на жалобы жильцов – в 2019 году вступил в силу новый порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд.

В частности, появился пункт о согласии жильцов МКД на открытие коммерческих объектов в доме.

Как действует новый порядок, нужно ли запрашивать согласия всех жильцов дома? Каковы форма и содержание, а также что делать предпринимателю в случае несогласия жильцов? Разберем основные моменты нововведений.

Что это такое?

Прежде всего выясним, что такое согласие?

Современный перевод жилого помещения в нежилое преследует коммерческую цель. На месте бывшей квартиры могут открыть магазин, игровой салон, клуб и прочие заведения. Логично что это изменит порядок использования жилья, потребует строительства входа, расширения окна, работ с фасадом и т.д. Что в свою очередь затронет интересы жильцов дома.

С 9 июня 2019 года действуют изменения в процедуре перевода жилых помещений в коммерческие объекты. Обязательное условие – согласие от собственников квартир в доме.

Согласием считают одобрение со стороны жильцов на изменение статуса жилого помещения. Давая ответ, собственники соглашаются с «соседством» с торговой точкой или офисом.

Причем тот, кто хочет перевести жилье в нежилое помещение, уведомляет жильцов о характеристиках объекта. Например, заранее сообщает, что желает открыть магазин у дома или парикмахерскую. И если потом он откроет другой объект, например, магазин разливных напитков – ему не потребуется заново собирать голоса. Эти нюансы в законе, к сожалению, еще не учтены.

Нужно ли согласие:

Голосование по поводу изменения статуса жилья проводится между жителями многоквартирного дома. Однако принять участие в общем собрании собственников (ОСС) могут далеко не все. Разберем, чей голос учитывают, а кто не имеет право влиять на процедуру.

Собственников

Собственник – это юридический владелец квартиры в МКД. Считается, что ему принадлежит определенная квартира на основании правоустанавливающего документа (например, договора купли-продажи или свидетельства о праве на наследство).

Собственники жилых помещений в доме принимают участие в ании. Они отдают или не отдают голос в пользу смены статуса жилья.

По новым правилам, если в доме 1 подъезд – для перевода достаточно получить от⅔ с жильцов подъезда.

Если подъездов больше, действуют иные условия (одновременно):

  • собрать не менее 50% + 1 от всего МКД;
  • присутствие собственников с более чем ⅔ указанного подъезда.

В силу ст. 48 ЖК РФ, подсчет ведется не по числу собственников в квартире, а исходя из площади их жилья. Скажем, владелец 3-комнатной квартиры (65 кв. метров) имеет 65 , а трое совладельцев 1-комнатной (34 кв. метра) – 34 голоса. Иногда для удобства считают в процентном соотношении – принцип кворума.

Пример:

Председатель ТСЖ приглашала жильцов на общедомовое собрание по вопросу перевода жилья в нежилое помещение. Она пришла в квартиру № 57, где проживали муж, жена и брат жены. Согласно документам, жилье принадлежало супругам, а брат имел прописку и не был собственником. Следовательно, ать «за» или «против» он не может, а супруги могут.

Еще один нюанс, когда перевод допускает реконструкцию, перепланировку и прочие переустройства. Как правило, задействуют общее имущество дома, например – часть земельного участка рядом со зданием. Тому, кто планирует такое переустройство, нужно получить не ⅔ , а 100% одобрение собственников МКД (в силу – ст.51 ГрК РФ).

Соседей

Соседи, чьи квартиры примыкают к целевому жилому помещению, должны дать отдельное согласие – об этом сказано в пп. 7. п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Сюда относят жильцов справа, слева, с верхнего и нижнего этажа (если таковые есть). Основной критерий – общая стена с переводимым в магазин помещением.

Если изменяют статус помещения на втором этаже, а снизу уже расположено нежилое помещение – нужно согласие его собственника.

Допустимо чтобы владельцы примыкающих квартир вообще не участвовали в ОСС, если кворум набрался и без их . Но письменное согласие от них обязательно. По сути, это отдельное согласие – от него зависит судьба процедуры. При отказе хотя бы одного соседа – перевод невозможен!

Пример:

ООО выкупила жилые помещения в МКД и хотела открыть продуктовый магазин у дома. Казалось, никто из жильцов не против, тем более что им пообещали облагородить придомовую территорию.

Однако нашлась одна бабушка из соседней квартиры справа. Она была категорически против открытия магазина. Никакие уговоры представителей ООО не помогали, от денег бабушка отказывалась.

Ситуация зашла в тупик, открытие магазина не состоялось.

Совладельцев жилого помещения

В случае с общедолевой собственностью на квартиру жилье принадлежит нескольким гражданам. Каждый из них имеет документ о регистрации права собственности – на основании этого документа они могут высказаться на общедомовом собрании.

Обычно это происходит так: совладельцы квартиры дают письменное согласие в пользу одного из них, а выбранный собственник голосует «за» или «против».

Арендаторов, нанимателей

Кто не может ать, так это арендаторы – лица, заключившие договор найма жилого помещения и проживающие в нем с согласия собственника. Влиять на общедомовые вопросы они не могут.

Аналогично и в случае с нанимателями – нуждающиеся лица, проживающие в социальной квартире по договору с муниципалитетом.

Пример:

Краснов сдал 2-комнатную квартиру семейной паре, а сам уехал в другой город. Вскоре объявили о собрании собственников жилья – на повестку дня выносился вопрос о переводе квартиры в нежилое помещение под салон красоты.

Квартиранты посчитали, что могут принять участие в ОСС, но их не допустили до ания. На решение вопроса должен явиться Краснов – собственник квартиры.

Учитывая его отъезд, заседание прошло без Краснова, поскольку кворум и так набрали.

Как правильно составить согласие на перевод жилого помещения в нежилое

Итак, мы выяснили, что согласие нужно от соседей-собственников. Образца документа пока не предусмотрено. Согласие оформляют в свободной форме. Обычно разносят готовые бланки, куда нужно вписать личные данные и обозначить решение. Об этом – ниже.

Форма и содержание

Собственнику, который хочет превратить квартиру в коммерческий объект, нужно добиться согласий двух типов:

  • от собственников МКД – в форме протокола общего собрания владельцев, оформляется по регламенту (см. ниже);
  • согласие от соседей примыкающих квартир – письменный документ в свободной форме.

Нас интересует согласие соседей. Разберем, что может включать содержание документа:

  • центр листа А4 с названием – «Согласие на…».
  • город, дата составления;
  • ФИО собственника, кто дает согласие, адрес МКД, сведения о праве собственности на квартиру (№ документа, дата выдачи);
  • ссылка на положения ст. 40 ЖК РФ (пример);
  • согласие на перепланировку или переустройство придомовой территории с целью открытия коммерческого объекта;
  • личная подпись (с расшифровкой).

Обратите внимание, что согласие дает собственник или его представитель – по доверенности. Супруг, мать, отец или арендатор жилья не имеют права голоса и не могут писать согласие от имени собственника.

Нужен ли протокол общего собрания жильцов?

Уже с 9 июня 2019 года, вместе с документами на перевод жилого помещения в нежилое нужно прикладывать протокол общего собрания жильцов. Без него заявку даже не рассматривают.

В силу ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ, лестницы, подвалы, чердаки, межэтажное пространство, лифтовые шахты и придомовая территория – это общее долевое имущество жильцов. Если переустройство затрагивает эти объекты, требуется разрешение от собственников жилья в доме. Для этого проводят ОСС, на котором присутствуют все желающие владельцы квартир.

Закон допускает заочный референдум – когда на собрании присутствуют не менее 50% от общего числа всех собственников квартир в доме. Если кворум не наберут, ание не проводится. Основная суть заочного референдума – передать письменные ответы владельцев жилья по указанному адресу. Решение оформляют в виде «за», «против» или «воздержался».

Председатель или секретарь ТСЖ (УК) составляет две копии протоколов и бюллетеней для ания – один экземпляр уйдет в жилищный орган, а второй передадут заявителю для обращения в администрацию. Разумеется, если не хватит, ни о каком переводе помещения в статус нежилого не может идти и речи.

Как перевести квартиру без согласия?

Раньше еще встречались нарушения, в обход правил – новый ФЗ № 116 их устранил. Теперь перевести жилье в нежилое помещение без согласия собственников дома никак нельзя. Особенно без протокола ОСС, где решается судьба общедомового имущества.

Как решить проблемы с жильцами МКД:

  1. Подготовьте подробный проект переустройства, распишите что нужно сделать, требуется ли задействовать общедомовую площадь, сколько займут работы, будут ли неудобства для жильцов и т.д.
  2. Организуйте общедомовое собрание жильцов, пригласите тех, кто живет в подъезде (особенно соседей по первому этажу). Почти всегда возникают сложности: кого-то нет дома, другие на работе, у третьих нет времени, четвертые не ходят на собрания дома…
  3. Расскажите о проекте реконструкции, узнайте мнение жителей – даже если у них возникнут претензии, вы сможете услышать их из первых уст. Разногласия придется решать оперативно, на месте.
  4. Предложите несогласным свой вариант, например – взять на себя расходы по обслуживанию придомовой территории (высадить деревья, подрезать кусты, убирать мусор, обновить дорожку, встроить звукоизоляцию, поставить новые окна в подъезде).

Скорее всего, придется договариваться с кем-то индивидуально. Практика показывает, что несогласные с переводом есть в каждом доме. Если их квартиры находятся по соседству – переговоры затянутся. Легче, если соседи согласны и нужно заручиться более 50% на ОСС дома.

Если вы из числа владельцев квартир и не хотите, чтобы кто-то переводил соседнюю квартиру в магазин или кафе, не игнорируйте общедомовое собрание. Обязательно посетите ОСС в назначенный день.

Голосуйте так, как считаете нужным – необязательно соглашаться на все условия. Ну а если ваша квартира примыкает к исходной, можно просто не давать согласие.

Зная, что на месте жилья оборудуют парикмахерскую, хинкальную или кальянный клуб – вы вправе отказать.

Юридические новшества усложнили процесс перевода жилья в нежилые объекты. Сейчас, в числе прочего, требуют протокол собрания, согласия соседей. Не все знают, как быстро решить ситуацию в свою пользу.

Например, часто собирают согласия ⅔ собственников в подъезде, а по факту нужно столько же от жильцов всего дома. Или не знают, как организовать собрание в случае с тысячью квартирами в МКД. Обо всех нюансах с согласием вам расскажут юристы нашего сайта.

Обратитесь с вопросом, и вы получите ответ в кратчайшие сроки. Грамотная консультация позволит упростить решение проблемы, избежать риска и отказов.

Источник: http://law-divorce.ru/soglasie-zhiltsov-na-perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-v-mnogokvartirnom-dome/

Соседи потеряли право давать согласие на перевод жилого помещения в нежилое

Перевод помещения в нежилое согласие соседей

Новый Жилищный кодекс облегчил жизнь предпринимателям

Мы продолжаем в рубрике “Справочное бюро” освещать гражданско-правовые темы, волнующие жителей Иркутской области. Специалисты отвечают на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей.

Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 Иркутск-9, ул. Советская, 109, “СМ Номер один”, рубрика “Справочное бюро”) или по электронной почте (shan@pressa.irk.ru или evg@pressa.irk.

ru) отправить письмо с четко сформулированным вопросом или вопросами. Сегодня мы поговорим о переводе квартир и домов в нежилые помещения.

По словам специалиста одного из иркутских агентств недвижимости Натальи Владимировны Кузнецовой, в новом Жилищном кодексе РФ, который вступил в действие 1 марта 2005 года, государство отменило норму, заставляющую собственника жилого помещения просить разрешения на перевод жилья в нежилое помещение у соседей.

— Но самостоятельно человеку оформить разрешение на перевод из жилого в нежилое помещение по-прежнему трудно. Это потребует много времени и материальных ресурсов, — утверждает Наталья Владимировна. — Хотя теперь хозяину квартиры не следует ходить к соседям и упрашивать их дать разрешение на перевод его жилья в иной статус.

Раньше для совершения такой процедуры требовалось разрешение абсолютно всех соседей, примыкавших к квартире как сверху, так и сбоку. Если хотя бы один из них не давал такого разрешения, то дело останавливалось.

— В моей практике было несколько случаев, когда жильцы сначала соглашались и обещали дать разрешение на перевод квартиры под офис, а потом отказывались от своих слов. В одном подъезде было два входа — парадный и черный. Второй никогда не работал, и там размещались две кладовки пенсионеров.

Чтобы получить разрешение пенсионеров использовать черный ход для своих нужд, предприниматель сделал у них дома дорогой ремонт, а потом остальные жильцы отказались давать свое согласие, и офиса не получилось.

Государство, отменив согласование с соседями перевода жилья под офисы, пошло на уступки предпринимателям и застраховало их от подобных эксцессов.

Зато могут теперь пострадать простые жильцы, рядом с которыми будут работать офисы. Это всегда дополнительный шум, выхлопные газы от подъезжающих и отъезжающих автомобилей.

Кроме того, около офисов посетители часто курят, мусорят. Теперь единственная возможность у жильцов опротестовать перевод квартиры в нежилое помещение — обратиться в суд.

Правда, по действующему законодательству суд будет на стороне хозяина квартиры.

Вопрос — ответ

Решил заняться бизнесом, поэтому хочу перевести свою трехкомнатную квартиру в Иркутске в нежилое помещение (под магазин). Какие документы необходимо собрать?

Анатолий Костылев, Иркутск

Перечень необходимых документов установлен статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации и включает в себя:

— заявление о переводе помещения;

— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);

— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Это исчерпывающий перечень. При наличии этих документов и соответствии помещения требованиям, установленным статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения сможет перевести жилое помещение в нежилое.

Соседи на первом этаже уже давно хотели перевести свое жилье в нежилое помещение и открыть там приемную нотариуса. Но я больной и старый человек, дополнительный шум скажется на моем здоровье.

Мне предлагали за согласие пять тысяч долларов, но я отказался. В прошлом же году соседи посмеялись надо мной, что был дураком и не взял деньги. Они утверждают, что теперь им мое разрешение не требуется.

Неужели это правда?

Григорий Степанович Волгин, пенсионер из Иркутска

К сожалению, Григорий Степанович, ваши соседи правы. С вступлением в силу нового Жилого кодекса хозяин квартиры не должен просить разрешения соседей.

У меня есть квартира, полученная в наследство, которую я сейчас сдаю. Давно хотела перевести ее из жилого фонда в нежилой и сдавать как офис. В этом случае доход будет гораздо выше. Можно поинтересоваться, что изменилось в переводе жилого в нежилое помещение с вступлением в силу нового кодекса?

Александра Задорожная, Иркутск

Начавший работать в марте прошлого года новый Жилищный кодекс подробно прописывает порядок оформления необходимых документов. Перечень является закрытым. Это означает, что ничего кроме этих документов требовать муниципальные органы власти не могут.

Раньше предприниматель, выводя помещение из жилого в нежилой фонд, должен был кроме прочих разрешений взять письменное согласие всех соседей. Без согласия хотя бы одного соседа перевод из жилого в жилое помещение никто и никогда бы не разрешил.

Теперь, в соответствии с новым Жилищным кодексом, процедура оформления документов несколько упрощена. И главное — теперь не требуется разрешение соседей.

Что указывается в заявлении на перевод помещения из жилого в нежилой?

Семен Бородулин, Иркутск

Собственник предоставляет заявление с указанием профиля будущего нежилого помещения, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, технический паспорт переводимого помещения и поэтажный план дома. Если вся документация в порядке, материалы поступают на рассмотрение межведомственной комиссии.

В случае положительного решения комиссии издается соответствующее распоряжение мэра, на основании которого специалисты КЖВ уведомляют о принятии решения предпринимателя и собственников примыкающих помещений. На уведомление собственников примыкающих помещений предусмотрено еще три дня дополнительно к 45 дням, отводимым на всю процедуру перевода.

Отрицательное заключение может быть выдано только на основаниях, предусмотренных статьей 24 ЖК РФ. Документ, уведомляющий о переводе, в таком случае является основанием для использования переведенного помещения в нежилых целях (т.е. сдача помещения в эксплуатацию не требуется).

Если предприниматель предусматривает проведение перепланировки, переустройства или других работ, необходимых для использования помещения в качестве нежилого, перед тем как обратиться в комитет по жилищным вопросам мэрии, он должен подготовить рабочий проект.

Проект готовится на основании техусловий на инженерное обеспечение от соответствующих служб (тепло-, электро-, водоснабжения, канализации) и включает в себя заключения УГПС, СЭС, УГИБДД,ГУБО, НПЦ и другие согласования и заключения, предусмотренные градостроительным законодательством.

У нас есть деревянный дом, в котором сейчас никто не живет. Хотим сделать из него маленький магазинчик или переоборудовать под офис. Трудно ли это будет сделать?

Вера Константинова, Иркутск

Если вы захотите в вашем доме разместить просто офис, то получить разрешение на перевод дома в нежилое помещение будет легко. А вот сделать из дома магазин вам, скорее всего, не удастся. На это не даст разрешение СЭС, потому что магазин должен быть оборудован канализацией и водоснабжением. Могут возникнуть проблемы и с пожарными, которые не жалуют деревянные постройки.

Зависит стоимость и время перевода жилого помещения от материала, из которого построен многоквартирный дом?

Ирина Груздева, Иркутск

Легче всего будет получить разрешение на переоборудование квартиры в кирпичном доме, а вот с панельными домами могут будь трудности из-за их конструктивных особенностей, фундамента и стен. Практически невозможно получить разрешение на перевод в здании, представляющем историческую ценность. Если и переводят такие здания под офисы, то по очень сомнительным основаниям.

Сколько может стоит перевод жилья под офис?

Анастасия Александрович, Иркутск

Все зависит от жилья. Риелторы за перевод помещения из жилого в нежилое просят 60—70 тысяч рублей: 20 тысяч — оплата услуг риелторов, 40—50 тысяч будут стоить согласование перепланировки и проект.

К этому придется прибавить расходы на саму перепланировку. От хозяина потребуется построить навес, крыльцо, оборудовать площадку под автомобили. Если нет рядом дороги, то придется проложить за свой счет дорогу.

Все это выливается в довольно круглую сумму, но в конечном счете это стоит того.

Собралась переводить квартиру под офис. Можно узнать, смогу ли я вернуть помещению статус жилья?

Анастасия Александрович, Иркутск

Перевести нежилое помещение в жилое гораздо легче, поэтому вам не стоит переживать.

Источник: http://baik-info.ru/sm/2006/02/006000.html

Нужно ли согласие?

Для того, чтобы изменить статус подобной недвижимости (квартиры на первом этаже), в обязательном порядке требуется согласие. Причем не одно, а сразу несколько:

  • Согласие 2/3 собственников квартир в доме на перевод помещения в нежилой статус. Оформляется в виде протокола общего собрания собственников квартир (пп.6, п.2, ст.23 ЖК РФ).
  • Согласие всех собственников соседних с целевым помещением квартир (пп.7, п.2, ст.23 ЖК РФ).

К таковым соседям относят всех, кто проживает слева, справа и сверху от целевой квартиры (имеет общие стены). Если изменяется статус помещения, которое располагается на втором этаже (при условии, что на первом уже есть нежилое помещение), требуются также и согласия владельцев недвижимости снизу.

  • Разрешения всех собственников при реконструкции/перепланировке/перестройке квартиры (ст.51 ГрК РФ).

Исходя из требований законодательства, нежилое помещение в жилом доме, которое планируется использовать в коммерческих целях, должно иметь отдельный выход на улицу (не общий с остальными жильцами). Об этом сказано в п.2, ст.22 ЖК РФ. Как следствие, потребность в реконструкции возникает практически всегда.

Согласия должны давать только владельцы квартир. Не жильцы, прописанные лица или арендаторы, а именно владельцы. Только они имеют право голоса на общем собрании, и только они имеют право подписывать подобные согласия. Если у квартиры есть несколько собственников, то требуется разрешение от каждого из них.

В каком виде дается согласие

Есть две формы разрешений такого типа:

  • Протокол общего собрания собственников. Это стандартный документ, который оформляется по общим правилам. В рассматриваемом случае такой протокол может включать в себя одновременно как разрешение на изменение статуса недвижимости, так и разрешение на проведение перепланировки/реконструкции.
  • Индивидуальные согласия от соседей. Это уже сравнительно новый документ. Устоявшейся формы еще нет. Обычно оформляется в свободном виде.

Форма согласия

Закон, требующий согласия от соседей был принят только в конце мая 2019 года. На данный момент устоявшейся формы еще нет. Представленный ниже образец касается разрешения на перепланировку/реконструкцию, но на его основе можно сделать и вариант разрешения на перевод квартиры в нежилой статус.

Скачать образец согласия на перевод квартиры в нежилой статус

Требуется ли нотариальное заверение согласий

Формально – нет. На практике – да. Четкого требования в законодательстве не существует, но чаще всего заверять такое согласие все же нужно. Примечательно, что платить за него придется именно тому лицу, которое планирует изменять статус своей квартиры, т.к. соседям это не нужно.

Траты будут сравнительно небольшими (около 1-2 тысяч рублей на каждого соседа) и потому это даже более удобный и выгодный вариант, ведь оспорить нотариально заверенное согласие намного сложнее. Кроме того, нотариусы обычно в курсе, как именно нужно оформлять подобный документ и могут взять на себя эту работу.

Для перевода квартир в магазины потребуется письменное согласие соседей

Перевод помещения в нежилое согласие соседей

Магазины, парикмахерские, аптеки и кафе можно будет организовать в жилом доме только с письменного согласия всех соседей. Добро на перевод квартиры в нежилое помещение должны дать владельцы квартир, которые непосредственно примыкают к переводимому объекту. Такие правила намерен ввести Минстрой, в правительстве их уже одобрили.

Новый порядок сделает процедуру перевода квартир в нежилые помещения более справедливой с точки зрения соседей. Ведь именно они чаще всего страдают от шума или запахов, которые доносятся из кафе, магазинов, кофеен и других заведений, расположившихся за стеной.

Спросить обещают всех, кто живет справа и слева от будущего нежилого помещения и даже сверху. Планируется, что участвовать в принятии решения – быть или не быть парикмахерской или магазину вместо квартиры – обязательно должно максимальное количество жильцов подъезда, в котором находится помещение, – две трети от их общего количества.

В России составлен рейтинг регионов по доступности жилья

Собственники соседних квартир могли настоять на согласовании с ними решения о переводе жилого помещения в нежилое и раньше, напоминает Игорь Кокин, эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС. Правда, только в судебном порядке. В 2006 году Верховный суд внес это требование в обзор судебной практики. С внесением этого правила в Жилищный кодекс воспользоваться им смогут все.

Изменения увеличат пакет документов для перевода помещения из жилого в нежилой фонд. Основной останется прежним – это протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято соответствующее решение. Но к нему добавятся письменные согласия отдельно от каждого соседа, чья квартира примыкает к будущему магазину.

Требования к переводу жилого помещения в нежилое ужесточались и ранее. К примеру, уже можно осудить на три года лишения свободы людей, которые подделали решение общего собрания собственников квартир. Раньше перевод квартир в нежилые помещения по поддельным протоколам были не редкостью, теперь же число таких преступлений сильно сократилось.

Объект торговли или услуг можно открыть только на первом этаже. Также для этих целей можно использовать подвальные помещения.

Юрконсультация: Можно ли тратить маткапитал на ремонт кваритиры

Новым станет требование о присутствии на общем собрании жителей подъезда, в котором квартира переводится в нежилой фонд. Их должно набраться не меньше 2/3 от общего числа собственников подъезда, иначе решение о переводе помещения в нежилой фонд нельзя будет принять.

В помещении в обязательном порядке должна быть сделана перепланировка. “Она зависит от того, что откроется: парикмахерская или магазин. От этого зависит и план перепланировки, коммуникаций”, – говорит Игорь Кокин. Также каждое нежилое помещение должно иметь собственный вход, клиенты не должны ходить в него через подъезд.

Остается риск для жителей, которые согласились видеть в своем доме аптеку, а получили пивной магазин

Одна из правовых коллизий сегодня – хостелы в жилых домах. Их владельцев никто пока не обязал использовать только нежилые помещения. Поэтому они занимают обычные квартиры, не согласовывают свое открытие с жильцами дома.

А вот неудобств приносят массу. Шум в любое время суток и пользование общим имуществом собственников: входом, подъездом, лифтом.

Если бы владельцам хостелов пришлось переводить квартиры в нежилые помещения и спрашивать мнения жильцов, они вряд ли бы смогли открыться.

Функционал нового помещения должен быть согласован с собственниками квартир. Нельзя открыть спа-салон в помещении, которое жильцы дома согласовали под магазин.

Инфографика “РГ”: Леонид Кулешов/ Елена Березина

Если помещение переведено в нежилое под магазин, а потом его владелец решил открыть в нем что-то другое, например, парикмахерскую, он должен повторно провести перепланировку помещения. А вот повторно согласовывать функции помещения с собственниками соседних квартир не обязан. В этом риск для жителей, которые хотели видеть в своем доме аптеку, а получили пивной магазин.

В последние годы порядок перевода квартир в нежилые помещения ужесточился настолько, что приобретенные под определенные цели квартиры так и остаются жилыми. К примеру, если до 2015 года в Москве ежегодно меняли свое назначение около 300-500 квартир на первых этажах, то в 2016-м их количество сократилось на порядок.

Разработан новый способ расселения аварийных домов

Невоплощенными остались и планы многих бизнесменов, которые смогли изменить статус помещения, но не смогли перепланировать его с учетом всех требований. В итоге такие квартиры оказываются на рынке недвижимости с большим дисконтом. Покупателю такого помещения следует знать, что прописаться в нем нельзя, а коммунальные платежи придется платить по повышенному тарифу.

Чтобы перевести незадавшийся магазин или парикмахерскую обратно в жилое помещение, снова придется собирать весь дом на собрание. И собрать нужное количество будет очень сложно.

Источник: https://rg.ru/2018/08/21/dlia-perevoda-kvartir-v-magaziny-potrebuetsia-pismennoe-soglasie-sosedej.html

Во всех ли случаях для изменения статуса жилого помещения в нежилое требуется получение согласие других собственников помещений? Как осуществить перевод жилья, избежав мнения по этому вопросу соседей?

Перевод помещения в нежилое согласие соседей

Если кто-то занимается переводом жилых помещений, значит это крайне выгодно. Благодаря изменению статуса квартиры и переоборудованию ее в адвокатский офис, торговую площадку или гостиницу, собственник получает ликвидное имущество, позволяющее приносить ему хороший доход. Данная затея требует огромного количества как финансовых, так и временных затрат.

Прежде всего, необходимо заказать экспертизу помещения чтобы определиться, имеется ли технические возможности по переводу, заказать проект и получить кучу согласований от различных бюрократов. Все эти манипуляции производятся на основании двадцать третьей статьи ЖК. Все материалы сдаются в МФЦ, причем дополнительные документы представлять не требуется.

Чтобы получить заветное разрешение государственного органа о изменении статуса квартиры, лицу предлагается на общем собрании собственников квартир узнать их позицию по данному вопросу.  Но, всегда ли требуется проведение такого собрания? Требование должностных лиц законно, если в планах имеется проведение реконструкции жилого помещения, поскольку они ориентируются на ст.

44 Жилищного кодекса РФ, дающую право хозяевам квартир определиться с этим вопросом.

Определение реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, законодатель определил, что реконструкция включает в себя изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства..

Если же жилое помещение подлежит перепланировке, то и проводить общее собрания собственников не надо.

Двадцать пятая статья Жилищного Кодекса РФ раскрывает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения, первое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Суды подходят к вопросу необходимости проведения собрания собственников жилых помещений щепетильно, и как правило встают на сторону истцов, например ФАС СЗО по делу N А56-13028/2013 от 6 июня 2014 г. принял позицию собственника жилого помещения, которому администрация отказала в согласовании перепланировки жилого помещения – квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме.

Кассационер полагал, что собрание собственников жилых помещений является обязательным, поскольку переоборудование квартиры несет в себе изменение общедомовой площади, с чем нижестоящие суды не согласились.

Суд при вынесении судебного акта принял во внимание, что согласно подпункту “в” пункта 2 раздела первого Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.

2006 N 491 (далее – Правила), в состав общего имущества, в числе прочего, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

  По правилам части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений  должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Исходя из буквального толкования приведенных положений, при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

Суд исследуя техническую документацию здания установил, что наружные стены дома не являются несущими и земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, схема границ участка не утверждена, на этих основаниях суд и не принял доводы заявителя.

То есть, если перевод жилого помещения в другую категорию не требует реконструкции и не изменяет размер общего имущества собственников жилого дома, а также в том случае, если земельный участок не сформирован, поскольку не затрагиваются интересы других сособственников, то проведение общего собрания собственников жилых помещений для перевода жилого помещения в нежилое не требуется.

Источник: https://advokat-chernov.ru/article/8/

Перевод помещения в нежилое согласие соседей

Для того, чтобы заняться бизнесом, нужно иметь подходящую недвижимость. Застройка города – достаточно дорогостоящая деятельность. К тому же новый объект должен иметь выгодное расположение в городе для клиентов и соответствовать определенным стандартам. Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если он:

  • в аварийном состоянии подлежит сносу или в данный момент прибывает на реконструкции;
  • взят под арест или находится в залоге;
  • является историческим памятником.

Одним из самых приемлемых вариантов в сложившейся ситуации будет эксплуатация первых этажей многоквартирного дома. Помещения, находящиеся под вашим, если они не являются жилыми.

Сложность заключается в том, что использовать жилую квартиру, позволено лишь по предназначению: для обитания в ней людей. Во всех оставшихся обстоятельствах необходимо переоформлять из жилого фонда в нежилой.

Этот процесс содержит некоторые сложностей, одна из которых – одобрение соседей.

Зачем требуется согласие соседей

Чтобы избежать неприятностей во время строительства или перепроектирования, необходимо, чтобы соседи были не против преобразования жилплощади в нежилое помещение. Их разрешение доказывает, что жильцы оповещены о назревающих изменениях. Более того, на первых порах оно помогает разрешить сложности, которые возникают при несоблюдении прав владельцев в многоэтажке.

Непременно ли нужно согласие?

По законодательству невозможно запретить перевести квартиру в нежилой фонд. Это выходит за пределы прав собственника распоряжаться имуществом.

Однако, в случае строительства, внутренних изменений планировки жилых помещений недвижимости, согласие владельцев квартир, примыкающих к необходимому помещению, нужно обязательно.

К тому же, по закону в случае строительства дать свое согласие должны все собственники, во всех оставшихся – хватит 2/3.

Если для нужд, связанных с торговлей, не требуется дополнительного строительства, согласие соседей не нужно. Ведь данный вид работ не затрагивает общедомовую собственность, и не будет сдерживать возможность пользоваться ей.

Существует ряд тонкостей во время получения согласия:

  • разрешения нужны непосредственно собственников, а не всех жильцов или прописанных лиц;
  • если в доме организовано товарищество собственников жилья, то решить вопрос можно, написав заявление о включении вашей проблемы в обсуждение важных моментов на общем собрании собственников или попросить о внеочередном сборе. Решение может выноситься при присутствии 50% владельцев. Обязательно наличие протокола собрания;
  • возможен заочный опрос, в ходе которого собственники передают информацию со своим решением и реквизиты свидетельства о праве собственности в оговорённое место и назначенное время;
  • разрешение необходимо не для перевода недвижимости, а для внесения изменений в конструкцию здания с коммерческими намерениями.

Оформление документа

Обычно опрос проводится на простом листке, где владельцы ставят отметку о своем решении. Соглашение оформляется в произвольной форме, но обязательно присутствие следующей информации:

  1. Заглавие «Согласие» в центре.
  2. Расшифровка: «Согласен/ несогласен на перепланировку…». Дальше будет текст по сути сложившейся ситуации.
  3. Число, место.
  4. Полная информация о собственнике (ФИО, адрес, реквизиты документов, подтверждающих право собственности).
  5. Подпись.

Образец

Скачать

Согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое.doc

Что делать, если собственник против?

В случае изменений, вследствие которых не будет использовано общедомовое имущество, требуется положительный ответ 2/3 от общего числа владельцев квартир.

Из этого следует, что небольшой процент собственников, которые против, не сможет оказать негативное воздействие на разрешение вопроса.

Если будут строиться объекты, которые требуют проектирования, например, крыльцо для парадного входа, нужно будет согласие всех владельцев. В этой ситуации могут возникнуть затруднения. Их можно решить следующими способами:

  • обсуждение и корректировка изменений с учетом всех пожеланий несогласных;
  • попытаться заключить соглашение с каждым лично, ведь сейчас многие не изъявляют желания идти навстречу безвозмездно;
  • подать иск в суд, но он зачастую принимает сторону жильцов.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/soglasie-sobstvennikov-na-perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe.html

Кабинет Адвоката
Добавить комментарий