Корректировка на расстояние от мкад

Пример определения величины поправки на удаленность от города

Корректировка на расстояние от мкад

Характе-ристикиОцениваемый объектАналоги
12345
Удаленность от городаПоправка на удаленность от города30км от МКАД.45км от МКАД.+ 1 18130км от МКАД.030км от МКАД.020км от МКАД.– 120850км от МКАД.+ 2415

Расчет поправкина удаленность от города:

П 1ан= (– 120,75)٠(30– 45) = + 1 181,25 руб.

П 4ан= (– 120,75)٠(30– 20) = – 1207,5 руб.

П 5ан= (– 120,75)٠(30– 50) = + 2415,0 руб.

В данном случаебыла рассчитаны величины поправки,которая является стоимостной, вносимойк единице сравнения (1 сотке земельногоучастка).

Стоимостнойметод.

Стоимостной методрасчета величины корректировки (поправки)состоит в определении затрат, связанныхс изменением характеристики элементасравнения, по которому аналог отличаетсяот объекта оценки.

Пример.

Оценивается объекткоммерческой недвижимости (офис), былиподобраны аналоги, среди которых былобъект, у которого проведенный ремонтстоимостью 9500 рублей/кв.м.

Стоимость ремонтаи составляет величину корректировки,рассчитанная таким образом поправкана состояние объекта является стоимостной,применяемой к единице сравнения аналога(1 кв.м.)

Таблица 5.4.

Характе-ристикиОцениваемый объектАналоги
1234
Состояние объектаПоправка на состояние объектаТребует проведения косметического ремонтатреб. косм. ремонт0проведен косм. ремонт-9500 руб.треб. косм. ремонт0треб. косм. ремонт0

Последовательностьвнесения поправок и получениескорректированного результата:

1. Первыми вносятсястоимостные корректировки, вносимые кцене аналога в целом (например, поправкана наличие движимого имущества)

2. Затем вносятсяпроцентные поправки.

3. Затем вносятсяденежные поправки, вносимые к единицесравнения аналога.

Когда по всемсравниваемым объектам скорректированныецены различаются, требуется согласованиеполученных значений.

В этой связиформулируется следующее правило выборазначения скорректированной цены продажи:в качестве базиса рыночной стоимостиоцениваемого объекта выбирается итоговаяскорректированная цена продажисравниваемого объекта (либо объектов),по которому минимально либо абсолютноеитоговое значение корректировок, либоколичество корректировок. Данное правилосформулировано, исходя из теоретическойпредпосылки адекватности цены продажиобъекта, сходного по всем рассматриваемымхарактеристикам, рыночной стоимостиоцениваемого объекта.

Удельный вес можетбыть рассчитан на основании количествавнесенных поправок, так как каждаявнесенная поправка снижает точностьрасчетов. Поэтому наиболее близкиманалогам, к которым было внесеноминимальное значение поправок, нужноприсваивать наибольший удельный вес.

Удельные весамогут быть рассчитаны по формуле:

Уд.вес = , (5.5.)

где Уд.вес –удельный вес полученного значенияскорректированной цены единицы сравненияаналога;

ni -количествовнесенных поправок в стоимость i-огосопоставимого объекта,изменивших его стоимость.

Рассчитаннаяоценщиком средневзвешенная величинабудет являться в большинстве случаевитоговой вероятной ценой продажиоцениваемого объекта, которая можетбыть округлена в допустимых пределахв каждом конкретном случае.

Метод сравненияпродаж может быть осуществлен с помощьюметодов корреляционно-регрессионногоанализа. Наиболее часто используемымиявляются метод парной корреляции(однофакторные зависимости) и методмножественной корреляции (многофакторныезависимости).

Формализацияреальных зависимостей всегда связанас упрощениями. Поэтому в процессе анализадолжно быть выявлено соответствиеполученной модели реальной зависимости,должны быть найдены пути улучшениямодели и определены возможностипрактической реализации достигнутыхрезультатов.

Корреляционно-регрессионныйанализ наиболее востребован при массовойоценке объектов недвижимости.

Источник: https://studfile.net/preview/4391988/page:17/

Корректировка на транспортную доступность

Корректировка на расстояние от мкад

В настоящей работе приводится фрагмент реального отчета об оценке рыночной стоимости прав собственности на объект недвижимости (раздел отчета «Оценка затратным подходом»), в котором наглядно демонстрируется применение поправки на масштаб, которая в профессиональном сообществе получила название как «поправка Мисовца». Использованные в расчетах показатели и данные сопровождаются источниками получения информации.

Таблица 1. Индекс «Рублевка»: динамика стоимости 1 сотки ЗУ

Источник: http://www.issledovanie.ru

Среднее значение темпа роста удельной стоимости ЗУ за период с сентября 2004 года по сентябрь 2005 года составило по ценам предложений – 2,01%, а по ценам спроса – 1,46%.

В настоящем отчете среднемесячное значение темпа роста удельной стоимости земельных участков (2,01%) за год по ценам предложений использовано в сравнительном подходе с целью внесения поправок на различие во времени продажи объектов аналогов.

Рисунок 1. Цены спроса и предложений ЗУ по Рублевскому направлению

Источник: http://www.issledovanie.ru

Расчет стоимости прав собственности на земельный участок 7 250 кв.м.
Таблица 2. Аналоги по продаже земельных участков (Рублево – Успенское направление). Выборка за сентябрь – октябрь 2005 г.

№ п/п Местоположение Площадь, кв.м Расстояние от МКАД, км Улучшения Удельная ст-ть, долл./кв.м Источник информации
Д. Барвиха 3 500 Эл-во, коммуникации по границе, лес 380,0 Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354
Д. Подушкино 2 000 Все коммуникации 300,0 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Д. Барвиха 3 000 Все коммуникации 310,0 Недвижимость и цены, № 36,2005 г., стр.375
Д.Рождественно 2 100 Все коммуникации, лес 300,0 Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354
Д. Барвиха 3 000 Все коммуникации по границе 210,0 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Горки-6 4 000 Все коммуникации 250,0 Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354
Горки – 2 2 000 Все коммуникации по границе 279,2 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Горки – 2, Знаменское поле 2 000 Все коммуникаци 220,0 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Горки – 8 2 400 Все коммуникации. Рядом лес 220,0 Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
Горки – 8 2 480 Все коммуникации. Рядом лес 220,0 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Д.Бузаево 1 500 Все коммуникации. 243,3 Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
Д. Назанрьево 2 100 Все коммуникации 180,9 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387
Д. Успенское 3 300 Все коммуникации 200,0 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Горки – 9 11 000 Все коммуникации 170,0 Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
Николина Гора 1 000 Все коммуникации 130,00 Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
Д. Горышкино 1 200 Все коммуникации 141,6 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387
Горки – 10 1 200 Все коммуникации 140,00 Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
П. Ларюшино 2 450 Все коммуникации 100,00 Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
П. Грязь 12 300 Все коммуникации 86,0 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387

Источник: ж-л «Недвижимость и цены», расчеты оценщика

На основании вышеприведенной выборки построен график изменения удельной стоимости земельных участков и сделан корреляционно – регрессионный анализ. Результаты приведены ниже по тексту.

Рисунок 2. Изменение стоимостей ЗУ от расстояния, в км от МКАД

Источник: расчеты оценщика

На основании установленной корреляционно – регрессионной связи рассчитана ориентировочная стоимость земельного участка, расположенного на расстоянии 13 км от МКАД:

381,1 – 9,6046 * 13 = 256,24 долл./кв.м.

Корректировка на уторговывание (цены предложения) проводится с применением коэффициента 0,925 (обоснование приводится ниже по тексту):

256,24 * 0,925 = 237,02 долл./кв.м.

Сопоставление парной продажи земельных участков на расстоянии 21 и 22 км от МКАД в д. Успенское и Горки-9 площадью в 3300 и 11 000 кв.м.

показала, что масштабный эффект оказывает влияние на удельную стоимость земельных участков (разница в 15 % полностью не может быть отнесена к разбросу выборки). Земельные участки на расстоянии в 28 и 29 км от МКАД в п.

Ларюшино и Грязь площадью 2 450 и 12 300 кв.м. показали разницу в 16 %, что подтверждает вывод о влиянии масштабного эффекта на стоимость земельных участков.

По данным исследований (Таблица 1) рынка спроса и предложений (за 2004-2005 г.г.) среднемесячный темп роста стоимости одной сотки земельных участков (цены предложений) в районе Рублево-Успенского шоссе составил 2,01%. Полученная величина (2,01%) использована при проведении корректировок при сравнении стоимостей участков (на время продажи).

Согласование сопоставимых стоимостей и заключение о стоимости объекта методом прямого сравнения продаж представлены в табличной форме:

Таблица 3. Определение удельной стоимости ЗУ

Параметры Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Оцениваемый объект
Объект сравнения Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок
Разрешенное использование Под ИЖС Под ИЖС Под ИЖС Под ИЖС
Форма реализации Предложение на продажу Предложение на продажу Предложение на продажу
Юридические передаваемые права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Условия финансирования (условия продажи) Платеж по перечислению денежных средств Платеж по перечислению денежных средств Платеж по перечислению денежных средств Платеж по перечислению денежных средств
Площадь объекта, кв.м 2 000 2 400 7 250
Стоимость, долл. 1 000 000 558 400 528 000
Удельная стоимость, долл./ кв.м 279,2
Источник информации Недвижимость и цены, № 34, 2005 г., стр.354 Недвижимость и цены, № 40, 2005 г., стр.386 Недвижимость и цены, № 34, 2005 г., стр.355
Местоположение Горки -6 Горки-2 Горки-8 Хорошее1
Удаленность от МКАД, км 11,0 км 12,0 км 15,0 км 13,0 км
Транспортная доступность Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
Выход на крупные магистрали
Особенности экологии района Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
Дата предложения Сентябрь 2005 Октябрь 2005 Сентябрь 2005 Октябрь 2005
Корректировка на условия продажи 0,925 0,925 0,925
Корректировка на время продажи + 2,01 % + 2,01 %
Корректировка на местоположение – 7,5 % – 3,7 % + 7,5 %
Скорректированная удельная ст-ть, долл./кв.м 218,83 248,7 223,79
Корректировка на условия зонирования
Корректировки на масштаб -6,7% -13,4% -11,2%
Корректировки на состояние участка
Скорректированная стоимость, долл./кв.м 203,54 215,27 198,16
Удельные веса 0,33 0,33 0,33
Итоговое значение удельной стоимости ЗУ, долл./кв.м 205,66

Источник: ж-л «Недвижимость и цены», расчеты оценщика

Корректировка стоимости сопоставимых объектов:

Передаваемые права.

Поправка вводится при обременении прав покупателя залогом.
Корректировку проводить нецелесообразно.

Условия продажи.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом.

Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается2, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются на 5…10 %, – поэтому вводится поправка в размере 7,5% (среднее значение) или коэффициент – 0,925.

Фактор времени продажи.

Оптимальную поправку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами, либо использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке. В связи с достаточно высокой устойчивостью рынка объектов строительства в Московской области поправка вводится по среднемесячному темпу роста стоимости земельных участков (2,01 % – см. Таблица 1).

Местоположение.

Поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка.

Ввиду того, что все аналоги подбирались с условием различного расположения от МКАД – поправки на удаленность вводились с применением регрессионной формулы, установленной при анализе выборки данных (Таблица 2). Для аналога № 1 (11 км от МКАД) – 7,5 %; Для аналога № 2 (12 км от МКАД) – 3,7 %; Для аналога № 3 (15 км от МКАД) – + 7,5 %

Корректировка на транспортную доступность.

Транспортная доступность аналогов и образца схожая, поэтому корректировки делать нецелесообразно.

Источник: https://poisk-ru.ru/s49879t9.html

Пример.. Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе

Корректировка на расстояние от мкад

Стоимостной метод.

Пример.

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от города (L).

V сотки = – 120,75٠L + 14970,78, рублей

L – расстояние до МКАД, км

Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города.

Пуд.гор. =∆V сотки = f (∆L) = – 120,75٠ ∆L

∆L = Lоц – Lан,

Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;

Lан – расстояние до города от аналога.

Таблица 5.3.

Пример определения величины поправки на удаленность от города

Характе-ристики Оцениваемый объект Аналоги
Удаленность от города   Поправка на удаленность от города 30км от МКАД. 45км от МКАД. + 1 181 30км от МКАД. 30км от МКАД. 20км от МКАД. – 1208 50км от МКАД. + 2415

Расчет поправки на удаленность от города:

П 1ан = (– 120,75)٠(30 – 45) = + 1 181,25 руб.

П 4ан = (– 120,75)٠(30 – 20) = – 1207,5 руб.

П 5ан = (– 120,75)٠(30 – 50) = + 2415,0 руб.

В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).

Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки) состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт стоимостью 9500 рублей/кв.м.

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки, рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 кв.м.)

Таблица 5.4.

Пример определения величины поправки на удаленность от города

Характе-ристики Оцениваемый объект Аналоги
Состояние объекта   Поправка на состояние объекта Требует проведения косметического ремонта треб. косм. ремонт проведен косм. ремонт -9500 руб. треб. косм. ремонт треб. косм. ремонт

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений.

В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

Уд.вес = , (5.5.)

где Уд.вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

ni – количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).

Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.

Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источник: https://studopedia.ru/2_108459_primer.html

Оценка объекта методом сравнения продаж

Корректировка на расстояние от мкад

Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода.

Основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.

Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения.

Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, то есть определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта.

Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).

Используется следующая последовательность расчётов:

Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов на рынке жилья. Количество объектов-аналогов – не менее трёх.

В таблице 2 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице).

В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из печатных рекламных изданий.

Таблица 2. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов

Характеристики (элементы сравнения)Объект оценкиОбъекты – аналоги123Дата продажиМесторасположение (расстояние до МКАД)23234045Площадь земельного участка0,10,080,150,08Общая площадь167 м2150 м2174,8 м2160.

6 м2Этажность2222Фундаментленточ-ныйленточ-ныйленточныйленточныйКровляметаллочерепицаметаллочерепицаметаллочерепицаметаллочерепицаСтеновой материалблокиблокиблокиблокиКоммуникации – электроснабжение естьестьестьесть- газоснабжение нетестьнетесть- канализация естьнетестьесть- водопровод естьестьестьесть- отопление естьестьестьестьИ т. д.

Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).

Этап 3. Выявление элементов сравнения и внесение поправок в цену продажи (предложения) объектов-аналогов.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Они заносятся в корректировочную таблицу (таблица 3):

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;

Таблица 3. Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения

№№Элементы сравненияОбъекты-аналоги123Цена продажи, руб9 900 00010 100 0008 700 0001Корректировка на время продажи Скорректированная цена, руб0002Корректировка на месторасположение Скорректированная цена, руб0003Корректировка на общую площадь Скорректированная цена, руб+ 850000 10 700 000- 400 000 9 700 000+350 000 9 050 0004Корректировка на этажность Скорректированная цена, руб0005Корректировка на коммуникации Скорректированная цена, руб0+400 000 10 100 00006Корректировка на расстояние от МКАД Скорректированная цена, руб0+2 700 000 12 800 000+ 3 700 000 12 750 0007Корректировка на фундамент Скорректированная цена, руб0008Корректировка на кровлю Скорректированная цена, руб009Корректировка на стеновой материал Скорректированная цена, руб00Количество внесенных поправок132Скорректированная стоимость объекта оценки10 700 00012 800 00012 750 000

Описание вносимых поправок:

) Корректировка на площадь производиться из расчета цены 1 кв. м. в 50 000 рублей. Тогда получаем:

объект-аналог: (167 кв. м. -150 кв. м.)*50 000 рублей = 850 000 рублей.

объект-аналог: (175 кв. м. -167 кв. м.)*50 000 рублей = 400 000 рублей.

объект-аналог: (167 кв. м. -160 кв. м.)*50 000 рублей = 350 000 рублей.

) Корректировка на коммуникации:

объект-аналог: средняя стоимость подключения к газоснабжению в данном районе составляет около 400 000 рублей.

) Корректировка на расстояние от МКАД

  • 3 объект-аналог: Сопоставим стоимость дома площадью 170 кв. м. с участком 0,1 га, находящимся на 40 км от МКАД, со стоимостью дома использованного в анализе рынка по адресу Московская область, Мытищинский район, село Марфино, 23 км от МКАД, с аналогичными показателями величины земельного участка и площадью дома. Получим, что разница составила 10 700 000 – 8 000 000 = 2 700 000 рублей.
  • 2 объект-аналог: Сопоставим стоимость дома площадью 170 кв. м. с участком 0,1 га, находящимся на 45 км от МКАД, со стоимостью дома использованного в анализе рынка по адресу Московская область, Мытищинский район, село Марфино,, 23 км от МКАД с аналогичными показателями величины земельного участка и площадью дома. Получим, что разница составила 10 700 000 -7 000 000 = 3 700 000 рублей.

В результате корректировок цены продажи (предложения) объектов-аналогов получаются отличными друг от друга. Для того чтобы найти стоимость оцениваемого объекта можно рассчитать одну из средних (например, среднюю арифметическую). Возможно иное обоснование итоговой величины стоимости объекта оценки, определённой сравнительным подходом.

Рассчитаем среднюю арифметическую по полученным результатам объектов-аналогов:

(10 700 000 + 12 800 000 + 12 750 000)/3 = 12 083 000 рублей.

Стоимость земельного участка определяется методом сравнительного подхода, который описан в данной курсовой работе ранее.

На основании отличия объектов только по размеру земельного участка, на котором они находятся можно составить следующую таблицу:

Таблица 3

Характеристики (элементы сравнения)Объект оценкиОбъекты – аналоги123Цена объекта недвижимости-7 650 0004 550 0007 500 000Месторасположение Расстояние от МКАД23232323Площадь земельного участка0,10,150,070,15Транспортная инфраструктура++++Охрана++++Коммуникации (электроснабжение, канализация, канализация, водопровод, отопление)++++Водоемы (местоположение)–+-Лес (местоположение)-+–

Корректировка на местоположение:

  • ·Близость водоемов влияет следующим образом
  • 4 550 000/7 * 15 – 7 500 000 = 2 250 000 рублей
  • 7 650 000 – 7 500 000 = 150 000 рублей

С учетом всех поправок составим таблицу, позволяющую определить стоимость участка.

Таблица

Характеристики (элементы сравнения)Объекты – аналоги123Цена объекта недвижимости7 650 0004 550 0007 500 000Корректировка на месторасположение 000Корректировка на Расстояние от МКАД000Корректировка на Площадь земельного участка Скорректированная цена-2 550 000 5 100 000+1 950 000 6 500 000-2 500 000 5 000 000Корректировка на Транспортная инфраструктуру000Корректировка на Охрану000Корректировка на Коммуникации (электроснабжение, канализация, канализация, водопровод, отопление)000Корректировка на Водоемы (местоположение) Скорректированная цена0-2 250 000 4 250 0000Корректировка на Лес (местоположение) Скорректированная цена-150 000 4 950 00000Итоговая цена4 950 0004 250 0005 000 000

Рассчитаем среднюю арифметическую, чтобы определить рыночную цену земельного участка площадью 10 соток на расстоянии 23 км от МКАД:

(4 950 000 + 4 250 000 + 5 000 000)/3 = 4 730 000 рублей

Источник: https://studexpo.ru/238324/ekteoriya/otsenka_obekta_metodom_sravneniya_prodazh

Корректировка на местоположение для Московской области. Выпуск 1

Корректировка на расстояние от мкад

Перейти к списку корректировок
 

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области

Выпуск №1

Автор – Барамзин Н.К.Под редакцией –  к.э.н. Лекаркиной Н.К.Дата выпуска – 2019 г.Период применения корректировки –  01.01.2018 г. и более ранние периодыРегион применения: Московская областьОбласть  применения – для коммерческой недвижимости и земельных участков

Возможность модификации – допускается

Расположение объектов в городах Московской области существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности недвижимости в том или ином городе, оценка его удаленности от г.

Москвы и других центров притяжения, численности населения и общая оценка рынка недвижимости в городе, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, таких как инженерная и социальная инфраструктура и другие, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. 

Местоположение объектов недвижимости в Московской области, может определяться с использованием следующих данных:

  • удаленность от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД);
  • принадлежностью к административному образованию;
  • другие формы выделения значимости территориальных локаций.  

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

Для определения корректировки на местоположение для условий Московской области автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению крупных городов Московской области (далее ЦИГ – ценовой индекс города), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы городов отражают ценовую характеристику приближенной к конкретному городу Московской области. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1. В табл. 2 и табл. 3 приведены аналогичные индексам ЦИГ значения ценовых индексов на МКАД г. Москвы с учетом территориальных особенностей (выделены направления и сектора).

Для введения корректировки на местоположение выбирается индекс городов, в которых расположены объект оценки и объекты аналоги, в случае если объекты расположены на удалении от городов, указанных в табл.

3, автор рекомендует выбирать ближайший к объекту оценки или объектам аналогам город Московский области (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до центра города в режиме построения маршрута личным автотранспортом).

Если объект оценки или объекты аналоги расположены на равнозначном удалении от нескольких городов, а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших городов. Если объект оценки или объекты аналоги расположены на незначительном удалении от МКАД г.

Москвы, то целесообразно принимать значений ЦИГ на пересечении ближайшей крупной автомобильной дороги и МКАД. Если объект оценки или объекты аналоги расположены в одном городе Московской области – корректировка по данной методологии не вводится.

Рекомендуемая схема применения корректировки на местоположение на основе индексов.

  1. Выбирается индекс ближайшей к объекту оценки и к объектам аналогам города Московской области из табл. 1 (табл 2,3).
  2. Рассчитывается корректировка по формуле:

Kиг = Иоо ÷ Иоа, где

Kисм – корректировка на местоположение по индексу города Московской области;
Иоо – индекс ближайшего города Московской области к объекту оценки;
Иоа – индекс ближайшего города Московской области к объекту аналогу.

Таблица 1

Ценовые индексы городов Московской области (ЦИГ)

Алфавитный указательНаименование городаИндекс города
ААпрелевка0,78
ББалашиха0,81
ВВидное0,92
Воскресенск0,44
ДДзержинский0,91
Дмитров0,64
Долгопрудный0,97
Домодедово0,78
Дубна0,66
ЕЕгорьевск0,40
ЖЖелезнодорожный0,81
Жуковский0,81
ЗЗвенигород0,71
ИИвантеевка0,71
Истра0,74
ККлимовск0,71
Клин0,54
Коломна0,54
Королев0,86
Котельники1,02
Красноармейск0,58
Красногорск1,00
ЛЛобня0,79
Лыткарино0,80
Люберцы0,94
ММытищи0,97
ННаро-Фоминск0,70
Нахабино0,83
Ногинск0,53
ООдинцово0,91
Октябрьский0,75
Орехово-Зуево0,45
ППавловский Посад0,48
Подольск0,75
Пушкино0,75
РРаменское0,72
Реутов1,18
ССергиев Посад0,60
Серпухов0,52
Солнечногорск0,67
Ступино0,62
ФФрязино0,63
Фряново0,49
ХХимки1,03
ЧЧерноголовка0,51
Чехов0,61
ШШатура0,43
Щёлково0,66
ЭЭлектросталь0,54
Электроугли0,58

Таблица 2

Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по направлениям)

Наименование городаНаправленияИндекс города
МоскваСеверо-восток1,21
Северо-запад1,34
Юго-восток1,12
Юго-запад1,29

Таблица 3

Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по секторам)

Наименование городаНаправленияИндекс города
МоскваСектор 1 (Волоколамское шоссе – Ярославское шоссе)1,26
Сектор 2 (Щелковское шоссе – Варшавское шоссе)1,12
Сектор 3 (Варшавское шоссе – Профсоюзная улица)1,16
Сектор 4 (Киевское шоссе – Волоколамское шоссе)1,44

Перейти к списку корректировок

Источник: http://www.esm-invest.com/ru/location_for_Moscow_region_01012018

Корректировка на удаленность от станции метро за 2015 год

Корректировка на расстояние от мкад

Рыночная стоимость (ставка аренды) объекта коммерческой недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одним из которых является удаленность от метро.

Стоимость коммерческих объектов, а также ставок аренды зависит от удаленности от метро, чем ближе объект недвижимости расположен относительно станции метро, тем дороже его стоимость (арендная ставка).

Если стоимость жилых объектов повышает не только существующая станция метро, но и запланированная, то стоимость коммерческих объектов (арендных ставок) повышает только уже существующая станция метро, так как собственнику (арендатору) оно нужно здесь и сейчас.

Для построения зависимостей подбирались помещения схожие по всем основным параметрам (назначению, классу, местоположению – в одном районе, площадью, физическому состоянию), отличающиеся только по удаленности от метро.

Зависимость стоимости помещений Бизнес центров класса «А», «В+», «В-» в ЦАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 1.

Зависимость стоимости помещений Бизнес центров класса «А», «В», «С» в САО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 2.

Зависимость стоимости помещений Бизнес центров класса «А», «В», «С» в ЮВАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 3.

Зависимость арендных ставок помещений Бизнес центров класса «А», «В», «С» в ЮЗАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 4.

Зависимость арендных ставок помещений Бизнес центров класса «А», «В», «С» в ЗАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 5.

Зависимость арендных ставок помещений Бизнес центров класса «А», «В», «С» в ВАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 6.

Зависимость стоимости помещений Торговых центров и Street Retail в ЦАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 7.

Зависимость стоимости помещений Торговых центров и Street Retail в СВАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 8.

Зависимость стоимости помещений Торговых центров и Street Retail в ЮАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 9.

Зависимость арендных ставок помещений Торговых центров и Street Retail в СЗАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 10.

Зависимость арендных ставок помещений Торговых центров и Street Retail в САО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 11.

Зависимость арендных ставок помещений Торговых центров и Street Retail в ЮВАО г. Москвы от удаленности от станций метрополитена представлена на графике ниже:

Рисунок 12.

Анализ предложений коммерческих объектов в Москве в течение 2015 года, показывает, что пешеходная удаленность от метро начинает влиять на размер стоимости (арендной ставки) после 5-ой минуты.

  Коммерческая недвижимость, расположенная непосредственно у станции метро и в пределах 5 минут пешком оцениваются собственниками (арендаторами) как одинаково «с хорошей транспортной доступностью».

Если объекты недвижимости находятся от метро на расстоянии более 6 минут пешком, то стоимость (ставка аренды) начинает снижаться в среднем на 5% на каждые 5 минут.

Данная зависимость прослеживается у всех коммерческих объектов на территории г. Москвы вне зависимости от принадлежности к тому или иному административному округу.

Поправка на удаленность от метро представлена в таблице ниже:

Таблица 1.

Таким образом, если объект оценки расположен до 5 минут пешком (включительно), то корректировка будет составлять:

Таблица 2.

Если объект оценки расположен от 5 до 10 минут пешком (включительно), то корректировка будет составлять:

Таблица 3.

Если объект оценки расположен от 10 до 15 минут пешком (включительно), то корректировка будет составлять:

Таблица 4.

Если объект оценки расположен до метро транспортом (более 15 минут пешком), то корректировка будет составлять:

Таблица 5.

Обзор был составлен аналитической группой экспертов «Maxyline» на основании следующих источников:

  • База данных Realto;
  • http://www.mtk.ru;
  • https://web.archive.org/web/20150101000000*/http://realty.dmir.ru/;
  • https://web.archive.org/web/20150101000000*/afy.ru;
  • https://web.archive.org/web/20150101000000*/http://fortexgroup.ru

Источник: https://maxyline.ru/analitika/korrektirovka-na-udalennost-ot-stancii-metro-za-2015-god.html

Кабинет Адвоката
Добавить комментарий